10月12日，2023年三季度上海商業(yè)地產(chǎn)市場穩(wěn)步恢復(fù)。「核心區(qū)零售物業(yè)租金自2022年以來首次呈現(xiàn)企穩(wěn)回升趨勢，同時(shí)物流地產(chǎn)市場淨(jìng)吸納量有所回升。」 仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理兼商業(yè)地產(chǎn)部中國區(qū)總裁張靜表示，辦公樓市場由於大量的新增供應(yīng)以及部分租戶的續(xù)租和成本控制需求，入駐率和租金表現(xiàn)持續(xù)承壓。投資市場中，三季度交易量出現(xiàn)回暖跡象，且投資類別呈多樣化趨勢。
仲量聯(lián)行認(rèn)為， 滬上辦公樓市場租戶保持審慎，淨(jìng)吸納量較上一季度下降；零售物業(yè)市場租賃勢頭穩(wěn)步復(fù)甦，淨(jìng)吸納量進(jìn)一步提升；物流地產(chǎn)市場淨(jìng)吸納量有所回升，供應(yīng)壓力下租金增長放緩；住宅市場在三季度成交量下滑，預(yù)計(jì)房貸政策放鬆將助力購房者置業(yè)信心逐步企穩(wěn)修復(fù)；上海投資市場成交量回升，三季度共錄得28宗成交，成交總金額達(dá)144億元；國內(nèi)旅遊市場持續(xù)升溫，國際入境遊加速復(fù)甦，共同助力上海高端酒店市場全面恢復(fù)。
據(jù)悉，三季度上海辦公樓整體需求保持平穩(wěn)，多數(shù)租戶仍持觀望態(tài)度，傾向於續(xù)租，致使淨(jìng)吸納量下降，錄得67,740平方米。其中中央商務(wù)區(qū)淨(jìng)吸納量錄得3,200平方米。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部項(xiàng)目代理服務(wù)總監(jiān)江蘇表示，中央商務(wù)區(qū)的大面積租戶傾向於續(xù)租，相較之下小面積租戶租賃決策更為靈活快速，部分企業(yè)利用當(dāng)前租戶市場的機(jī)會實(shí)現(xiàn)升級需求。非中央商務(wù)區(qū)市場淨(jìng)吸納量錄得64,500平方米，板塊間表現(xiàn)分化明顯，激勵(lì)政策更為優(yōu)厚的項(xiàng)目吸引了更多成本節(jié)約型需求。行業(yè)方面，內(nèi)資金融及專業(yè)服務(wù)企業(yè)青睞沿江板塊的高品質(zhì)項(xiàng)目。
三季度中央商務(wù)區(qū)迎來三個(gè)項(xiàng)目竣工，總建築面積共計(jì)154,000平方米。中央商務(wù)區(qū)整體空置率環(huán)比上升1.7個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到13.6%。浦東中央商務(wù)區(qū)空置率小幅上升0.8個(gè)百分點(diǎn)至11.5%，浦西中央商務(wù)區(qū)空置率達(dá)到15.4%，上升2.4個(gè)百分點(diǎn)。非中央商務(wù)區(qū)有三個(gè)新項(xiàng)目竣工交付，共計(jì)187,000平方米。較大的供應(yīng)加之租賃進(jìn)程的滯緩，非中央商務(wù)區(qū)整體空置率環(huán)比上升0.8個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到28.5%。
面對整體市場的謹(jǐn)慎態(tài)度以及持續(xù)的供應(yīng)壓力，整體市場租金仍處於下行通道。中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下跌1.2%至8.9元每平方米每天。新增供應(yīng)壓力、租戶搬遷至非中央商務(wù)區(qū)的趨勢以及需求遲緩等多重壓力迫使業(yè)主調(diào)整租賃策略以吸引並保留租戶。非中央商務(wù)區(qū)的租金表現(xiàn)呈現(xiàn)板塊差異性，部分業(yè)主表現(xiàn)出更強(qiáng)的租金調(diào)整意願(yuàn)，提供更多激勵(lì)政策。面對未來大量新增供應(yīng)，市場壓力持續(xù)加大，三季度非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下跌1.8%至5.7元每平方米每天。
三季度上海零售物業(yè)租賃勢頭穩(wěn)步復(fù)甦。仲量聯(lián)行華東區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)黃臻表示，隨著租賃需求的逐步恢復(fù)和更多的租金優(yōu)惠，零售物業(yè)中的空置面積被逐步回填。三季度上海市區(qū)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租賃活躍度進(jìn)一步提高，淨(jìng)吸納量上升至32萬平方米。第三季度餐飲業(yè)態(tài)持續(xù)擴(kuò)張。同時(shí)，運(yùn)動服飾及裝備、高端護(hù)膚及香水、珠寶首飾和新能源汽車展廳等零售業(yè)態(tài)也保持相對積極的擴(kuò)張趨勢。
三季度非核心商圈錄得包括鴻壽坊、龍華會、海夢一方和上海信泰中心四個(gè)新增項(xiàng)目入市，共計(jì)25.1萬平方米，四個(gè)項(xiàng)目入駐率均超過80%。三季度核心商圈沒有新增項(xiàng)目入市。
隨著更多品牌積極尋求核心商圈的擴(kuò)張機(jī)會，三季度核心商圈空置率環(huán)比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)至11.7%。然而在非核心商圈，由於供應(yīng)壓力較大，品牌對項(xiàng)目普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度，三季度非核心商圈空置率環(huán)比小幅下降0.5個(gè)百分點(diǎn)至11.6%。
三季度核心商圈租金自2022年以來首次呈現(xiàn)回穩(wěn)上升趨勢，環(huán)比上升0.5%至46.6元每平方米每天。非核心商圈供應(yīng)壓力猶存，租金環(huán)比進(jìn)一步下跌1.0%至17.0元每平方米每天，但較前一季度跌幅收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。
除了傳統(tǒng)零售物業(yè)，近期上海網(wǎng)紅街區(qū)成為零售新亮點(diǎn)。以武康路、安福路、愚園路、東平路、東湖路等為代表的網(wǎng)紅街區(qū)正成為不少品牌首店、特色店、旗艦店和快閃店的首選。這些網(wǎng)紅街區(qū)的門店業(yè)態(tài)也日益豐富，除餐飲外，越來越多的運(yùn)動品牌、香水香氛和生活家居品牌也正在進(jìn)駐網(wǎng)紅街區(qū)。網(wǎng)紅街區(qū)經(jīng)營時(shí)間相對靈活，戶外街區(qū)帶來的休閒和鬆弛感吸引了大批年輕消費(fèi)群體。此外，品牌不斷挖掘自身的獨(dú)特內(nèi)核，並與一些具有文化和歷史特色的網(wǎng)紅街區(qū)相結(jié)合，打造獨(dú)特的品牌門店，有助於擴(kuò)大品牌知名度和增加品牌話題度。（宋健）
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